Chtěl bych se zeptat na možnost zvýšení nájmů v obecních bytech. Naše obec vlastní 5 bytových domů. Jeden bytový dům (8 bytů) jsme v loňském roce kompletně rekonstruovali (investice ve výši 5,5 mil. Kč) a stanovili jsme v něm nové nájemné ve výši 29,- Kč/m2 (původní výše byla 19,87 Kč/m2). V dalších bytových domech máme nájemné 19,87 Kč/m2 už 12 let. Jeden bytový dům (panelák o 14 bytech) jsme zateplili v roce 2012 a v loňském roce jsme udělali nové rozvody elektroinstalace ve společných prostorech. Další tři domy (po 4 bytech) byly zatepleny v letošním roce, tyto domy jsou i nově plynofikovány. Chtěli bychom nyní sjednotit nájemné pro všechny bytové domy. Můžeme zvýšit nájemné na cenu 29,- Kč/m2 najednou nebo musíme jít postupným navýšením, např. ve dvou krocích? Děkuji za odpověď. 

Předně uvádíme, že z dotazu nevyplývá, za jakých podmínek jsou uzavírány smlouvy s jednotlivými nájemci (např. zda se jedná o smlouvy na dobu určitou nebo neurčitou, zda je ujednáno či vyloučeno zvyšování nájemného atd.), ani kdy byly uzavřeny (před rokem 2014 nebo po něm), ani zda je v nich nájemné sjednáno či určeno na základě právního předpisu. Obecně lze ovšem říci, že zvýšit jednostranně nájemné lze podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) pouze níže uvedenými způsoby.

Pokud se jedná o smlouvy, ve kterých je nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, bude nutné postupovat podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení je možné navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase a místě. Navržené zvýšení ovšem nesmí být spolu se zvýšením v posledních třech letech vyšší než 20 %. V § 2249 odst. 3 je poté upraven další postup. Pokud nájemce s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí, zaplatí takto zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Naopak pokud nájemce nesdělí pronajímateli v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, může pronajímatel navrhnout do tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá ode dne podání návrhu soudu.

Pokud se jedná o smlouvy uzavírané s nájemci na dobu určitou, popř. bude uzavírána smlouva s úplně novým nájemcem, je možné postupovat podle výše uvedeného nebo je možné případně v nově uzavírané smlouvě sjednat nájemné vyšší.

Bylo-li nájemné stanoveno na základě jiného právního předpisu, užije se přechodné ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého v takovém případě nebude nutné aplikovat § 2249 odst. 1 občanského zákoníku a nepoužije se tedy omezení upravené v tomto ustanovení. Dále se případně postupuje obdobně podle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, jak bylo rozebráno výše.

Další možností, jak zvýšit nájemné je jednorázové zvýšení podle § 2550 občanského zákoníku. Jedná se o zvýšení v souvislosti se stavebními úpravami, které trvale zlepšují hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Toto by mohl být případ oprav, které jsou uvedeny v daném dotazu. V takovém případě je možné se s nájemci dohodnout o zvýšení, avšak nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s takovým zvýšením alespoň nájemci 2/3 bytů v domě, platí toto zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Pokud k takové dohodě s nájemci 2/3 bytů nedojde, je možné navrhnout soudu zvýšení nájemného ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů. V těchto případech je nutné vynaložené náklady rozpočítat na jednotlivé byty, tedy o 10 % (resp. 3,5 %) ročně z nákladů je možné zvýšit nájemné ve vztahu ke všem bytům.

/Odpověď zpracoval advokát v rámci projektu "Vzdělávání zástupců a zaměstnanců obcí I. typu 2018 – 21", reg.č. CZ.03.4.74/0.0/0.0/15_019/0010271, který je spolufinancován z EU./