Dobrý den, nechali jsem zaměřit místní komunikaci z důvodu její opravy, bylo zjištěno, že 5 m2 stávající obecní cesty se nachází na soukromém pozemku. Byl tedy vypracován geometrický plán na odkoupení tohoto dílu do vlastnictví obce. Při přípravě kupní smlouvy, paní notářka zjistila, že pozemek v soukromém vlastnictví je zatížen hypotékou. Majitel tedy požádal banku o změnu zástavního práva, aby odkoupení nic nebránilo. Banka však požaduje za tuto službu 5 000 Kč. S tím však majitel nesouhlasí a požaduje tuto platbu po obci. Je možné aby změnu zástavního práva zaplatila bance obec ? Oprava místní komunikace již probíhá a na její opravu byla schválena dotace z Kraje. A nebo to vyřešit nájemní smlouvou ? Děkuji za odpověď.

Pozemní komunikace, které jsou zařazeny do kategorie místních pozemních komunikací, nejsou podle § 9 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích (dále jen „zákon o pozemních komunikacích“) součástí pozemku. Dnes již takové pozemní komunikace není možné na cizím pozemku zřídit, z minulosti ovšem stále přetrvávají některé případy, kdy vlastníkem pozemní komunikace a vlastníkem pozemku, na kterém tato leží, jsou rozdílné osoby.

V zájmu vlastníka pozemní komunikace i vlastníka pozemku zřejmě bude, aby došlo k dohodě a vypořádaní tohoto stavu. Vlastník pozemku se jinak může domáhat vypořádání tohoto stavu v souladu s § 1083 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), což může vést až k odstranění stavby, pokud se jedná o stavbu neoprávněnou. Případně by se vlastník pozemku mohl domáhat zaplacení bezdůvodného obohacení v souvislosti s užíváním jeho pozemku jako veřejného prostranství, jak dovodila judikatura Nejvyššího soudu, pokud bude místní pozemní komunikace splňovat (což v zásadě splňovat bude) definiční kritéria veřejného prostranství stanovená v § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (dále jen „zákon o obcích“).

Vypořádání této situace může mít v zásadě dvě podoby. První je odkup pozemku pod místní pozemní komunikací vlastníkem této komunikace. Pokud vlastník pozemku souhlasí s prodejem části pozemku pod pozemní komunikací obci, jako vlastníkovi pozemní komunikace, jde v zásadě o ideální řešení situace. V takovém případě se uplatňuje zásada smluvní volnosti, obsažená v § 1725 občanského zákoníku, podle které je stranám v mezích právního řádu ponecháno na vůli svobodně si ujednat smlouvu a určit její obsah. V takové smlouvě lze s vlastníkem pozemku sjednat i to, jak bude banka uspokojena se svým požadavkem. Záležet samozřejmě bude i na podmínkách banky, jak bude chtít platbu provést, a tedy zda přijme platbu přímo od obce, či zda vlastník pozemku zaplatí bance tuto platbu přímo a obec poté tuto částku prodávajícímu nahradí. Druhou možností řešení této situace je omezení vlastnického práva vlastníka pozemku zřízením věcného břemene podle § 1257 a násl. občanského zákoníku.

Na paměti je ale vždy nutné mít ustanovení § 38 zákona o obcích, který upravuje povinnost hospodárného nakládání s majetkem obce. Zhodnotit proto bude třeba, zda cena za prodej takto malého pozemku nebude již příliš vysoká a bude tedy splňovat požadavky, které na obec klade zmíněné ustanovení. Obec proto musí zvážit případné výhody a nevýhody, jaké pro ni odkup takového za sjednanou cenu pozemku bude mít, zda takový nákup je v souladu se zájmy a úkoly obce vyplývající z její působnosti, či zda takové nakládání s majetkem obce bude sledovat jiný řádně odůvodnitelný zájem.

Pokud by ovšem k dohodě nedošlo, obsahuje § 17 odst. 2 písm. b) zákona o pozemních komunikacích vyvlastňovací titul pro odejmutí nebo omezení vlastnického práva k tomuto pozemku. K vyvlastnění pozemku je ale samozřejmě nutné, aby byly splněny podmínky stanovené v zákoně č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění (dále jen „zákon o vyvlastnění“). I v případě vyvlastnění spočívajícím v odnětí vlastnického práva k pozemku by muselo dojít k vyrovnání s bankou. Podle § 6 zákona o vyvlastnění zanikají v případě vyvlastnění spočívajícím v odnětí vlastnického práva k pozemku všechna práva (až na stanovené výjimky) třetích osob k vyvlastněnému pozemku, zaniklo by tedy i zástavní právo banky. Podle § 14 odst. 2 zákona o vyvlastnění v takovém případě rozhodne vyvlastňovací úřad o náhradě pro vyvlastňovaného a určí, jakou část z této náhrady vyvlastnitel poskytne osobě, které svědčilo zanikající věcné právo.

Jaký druh řešení obec vybere je v zásadě na jejím uvážení a na výsledcích jednání s vlastníkem pozemku. Jak již bylo uvedeno výše, vždy je třeba mít na paměti povinnost obce řádně hospodařit se svým majetkem a prostředky, zejména v souladu se zájmy a úkoly obce vyplývajícími z její působnosti.

/Odpověď zpracoval advokát v rámci projektu "Vzdělávání zástupců a zaměstnanců obcí I. typu 2018 – 21", reg.č. CZ.03.4.74/0.0/0.0/15_019/0010271, který je spolufinancován z EU./