Pokud obec podepíše kupní smlouvu na nákup pozemku a prodávající (resp. jeden ze spoluvlastníků) po podpisu smlouvy ale ještě před podáním návrhu na vklad do KN zemře, stává se tato smlouva automaticky neplatná? Nebo je možné podat návrh na vklad pouze jednou stranou smlouvy a převod pozemku dokončit? Děkuji za odpověď

Dle zákona č. 89/2012 Sb., §2079 se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Z judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že ke vzniku kupní smlouvy je potřeba, aby se strany dohodly na předmětu a na kupní ceně (srov. NS 25 Cdo 368/99). Předmět a kupní cena tedy tvoří essentialia negotii – podstatné náležitosti smlouvy. Kupní smlouva na nemovitost požaduje dle §2128 odst. 1 písemnou formu, neboť tento odkazuje na §560, který stanovuje pravidlo: Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.  Právo vlastnické věcným právem je. Podpisy smluvních stran pak musí být na téže listině. Pozemek pak musí být specifikována zákonem stanoveným způsobem.  

Jelikož je pozemek, jak uvádíte, ve spoluvlastnictví, je ze zákona rovněž nutné, aby s prodejem souhlasili všichni spoluvlastníci. Navíc jsou dle §1127 z právního jednání týkajícího se společné věci všichni spoluvlastníci oprávněni i povinni společně a nerozdílně.

V případě výše splněných podmínek se domníváme, že kupní smlouva uzavřená mezi stranami na předmětnou nemovitost platně vznikla a následná smrt jedné ze stran nezakládá její neplatnost.

 V našem případě je podstatné zaměřit se na následný převod vlastnického práva k nemovité věci. §1105 občanského zákoníku uvádí: Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Na platnost smlouvy toto však vliv nemá. Předpokládáme, že ta, dle toho co uvádíte v dotazu, platně vznikla. Pro převod vlastnického právo k pozemku je však nutný zápis do veřejného seznamu, v tomto případě katastru nemovitostí. Řízení o tomto zápise počíná návrhem na vklad do katastru nemovitostí. Ze samotného komentáře k občanskému zákoníku vyplývá, že právotvornou skutečností je vklad do katastru nemovitostí. Vklad je prováděn katastrálním úřadem na základě návrhu jedné nebo obou smluvních stran.

Máme tedy za to, že pokud byla uzavřená platná kupní smlouva, pak i po smrti jedné ze stran i nadále trvá. K převodu vlastnického práva k pozemku je však zapotřebí zápis v katastru nemovitostí, přičemž návrh na vklad může učinit pouze obec. Nicméně tím, že jedna strana smlouvy zemřela, nemohou bez dalšího nastat věcně-právní účinky smlouvy, tedy nemůže bez dalšího dojít k převodu vlastnického práva, protože k němu dochází teprve na základě vkladu do katastru nemovitostí.

K tomu, aby katastrální úřad mohl pokračovat v řízení a vklad skutečně provedl, je zapotřebí souhlasu všech dědiců po zemřelém. Pokud tedy obec podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, katastrální úřad tento vklad provede teprve poté, co bude k návrhu doložen souhlas dědiců s převodem vlastnického práva a protokol o předběžném šetření v dědickém řízení, který stanoví okruh dědiců.

Pokud souhlas dědiců doložen nebude, katastrální úřad řízení zastaví a vklad vlastnického práva nepovolí. V takovém případě je pak potřeba vypořádat vzájemná práva a povinnosti v rámci dědického řízení. V úvahu přichází odstoupení od kupní smlouvy a pokud by byla již např. uhrazena kupní cena, je třeba jí přihlásit do dědického řízení, resp. její poměrnou část a zbytek požadovat po ostatních spoluvlastníků. Konkrétní postup záleží na konkrétních okolnostech a textu smlouvy.

Vážení,

k položenému dotazu a níže vypracované odpovědi zasíláme ještě doplňující informaci ohledně zkušeností z praxe:

Byly zaznamenány případy, kdy katastrální úřad provedl vklad vlastnického práva i v případě, že jeden z účastníků zemřel. Tento postup sice není v souladu se zákonem, ale pokud k němu dojde, tak již nelze nijak zvrátit, protože proti kladnému rozhodnutí katastrálního úřadu nelze brojit žádným opravným prostředkem, jak bylo ostatně opakovaně judikováno Nejvyšším soudem ČR.

posíláme doplňující odpověď:

Věc byla konzultována s příslušným katastrálním úřadem – vedoucí právního oddělení. Trváme na naší původní odpovědi, že tento postup možný je, nicméně s naším právním názorem vedoucí právního oddělení příslušného katastrálního úřadu nesouhlasí. Bylo dohodnuto, že vedoucí příslušného katastrálního úřadu zkonzultuje náš právní názor s katastrálním úřadem v Brně a příští týden ve čtvrtek či pátek se znovu telefonicky spojíme a věc budeme diskutovat. O výsledku Vás budeme informovat.

Pro vysvětlení uvádíme, z čeho v našem právním názoru vycházíme:

Vlastnictví v důsledku dědění se nabývá smrtí, nikoliv až rozhodnutím o dědictví. Okamžikem smrti jsou tedy dědicové oprávněni s pozůstalostí nakládat. Námitka katastrálního úřadu v tom směru, že se může okruh dědiců v průběhu dědického řízení rozšířit o další osoby, a proto je nutné vyčkat pravomocného rozhodnutí o dědictví není případná, protože okruh dědiců se může rozšířit i po rozhodnutí o dědictví.