Ke dvěma nemovitostem vede pouze jedna komunikace, kterou vlastní jeden ze dvou vlastníků uvedených nemovitostí. Druhý nemá na této komunikaci ani věcné břemeno. Oba vlastníci nemovitostí tuto cestu od nepaměti užívají k přístupu ke svým domům, jinou možnost ani nemají. Cesta není OÚ vedená jako místní komunikace. Nyní se vlastník pozemku pod komunikací rozhodl, že bude bránit majiteli druhé nemovitosti tuto komunikaci užívat. Minimálně hodlá toto užívání zpoplatnit - případně vyžaduje finanční spoluúčast druhého uživatele na údržbě cesty. Jaká je pozice OÚ v tomto sporu? Může skutečně majitel pozemku pod komunikací zakázat užívání této komunikace? Má právo požadovat finanční prostředky za užívání této cesty nebo finanční prostředky za údržbu?

Po zanalyzování situace, kterou popisujete, vyvstávají 3 možná řešení. To, které z nich bude nejvhodnější, záleží na dalších okolnostech a splnění podmínek jednotlivých variant.

Vydržení

Zaprvé přichází v úvahu vydržení věcného břemene, konkrétně služebnosti cesty dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dle §1257 odst. 1 občanského zákoníku může být věc zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Služebnosti se dle tohoto zákona dělí na služebnosti pozemkové a služebnosti osobní. Služebnost cesty, o kterou by dle našeho názoru mohlo jít, patří mezi služebnosti pozemkové. 

Dle §1260 se služebnost nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena.

 Věc, která má být služebností zatížena, je v tomto případě předmětný pozemek, jehož součástí je komunikace. Ohledně podmínek vydržení odkazuje občanský zákoník na ustanovení o vlastnickém právu. Předpoklady pro vydržení vlastnického práva jsou dle občanského zákoníku řádnost držby, její poctivost a pravost.

 Řádná držba je dle §991 občanského zákoníku taková, která se zakládá na platném právním důvodu. Kdo se ujme držby bezprostředně, aniž ruší cizí držbu, nebo kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci, je řádným držitelem.

 Poctivým držitelem je dle §992 odst. 1 občanského zákoníku ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví, nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.

 Pravá držba je upravena v §993 občanského zákoníku: Neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ní vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.

K tomu, aby došlo k vydržení věcného břemene, musí být držitel alespoň poctivým a pravým držitelem. K vydržení věcného břemene pak dochází u řádné držby v délce po 10 letech držby a u mimořádné držby po 20 letech držby.

Máme za to, že držba je pravá, ledaže by byl pozemek užíván na základě výprosy (vlastník pozemku přenechá pozemek k užívání jinému, aniž se sjedná účel a doba užívání – vůle stran musí směřovat ke vzniku výprosy podle § 2198 občanského zákoníku), neboť z položeného dotazu nevyplývá, že by se držitel vetřel v držbu lstí nebo či svémocně, protože vlastník pozemku s komunikací přinejmenším konkludentně udělil souhlas s jeho užíváním další osobě.

 Z položeného dotazu nelze jednoznačně posoudit, zda je držba poctivá. K tomu, aby byla držba poctivá, je zapotřebí dobrá víra držitele, že mu náleží právo, které vykonává. Posouzení toho, zda držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží, nemůže vycházet jen z posouzení subjektivních představ držitele. Dobrá víra držitele se musí vztahovat i k okolnostem, za nichž vůbec mohlo věcné právo vzniknout, tedy i k právnímu důvodu („titulu“), který by mohl mít za následek vznik práva (srov judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 595/2001). V citovaném rozhodnutí Nejvyšší soud ČR dovodil dobrou víru u osoby, které bylo sděleno právním předchůdcem, že určitý pozemek je součástí jiného pozemku ve vlastnictví této osoby, byť tomu tak ve skutečnosti nebylo a předmětná „součást pozemku“ byla ve skutečnosti ve vlastnictví jiné osoby. Na druhou stranu skutečnost, zda je určitý pozemek zatížen věcným břemenem, lze snadno zjistit v katastru nemovitostí, což může být argumentace strany, která bude namítat nepoctivost držby.

 Máme za to, že držba pravděpodobně není řádná, ale mimořádná. Z Vašeho dotazu totiž vyplývá, že zřejmě neexistuje žádný právní titul, například smlouva, na jejímž základě by bylo možné usuzovat na existenci věcného břemene. Pokud by takový právní titul ale existoval, bylo by možné v závislosti na jeho obsahu usuzovat na držbu řádnou. Jak je uvedeno výše, vydržecí doba je v případě mimořádné držby věcného břemene 20 let. Jaká doba držby v posuzovaném případě uběhla, není zřejmé.

 Pro úplnost dodáváme, že podle § 994 občanského zákoníku se má za to, že držba je řádná, poctivá a pravá, což znamená, že důkazní břemeno nese ten, kdo namítá, že držba není poctivá, pravá či řádná.

Pokud by byly splněny podmínky vydržení služebnosti cesty dle §1276 občanského zákoníku, založila by tato služebnost právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. Za této situace by tedy vlastník pozemku pod komunikací dle našeho názoru mohl požadovat přiměřenou úhradu za údržbu cesty.

 Zápisu služebnosti do katastru nemovitostí by mohlo být docíleno např. na základě notářsky pořízeného souhlasného prohlášení vlastníka o uznání vyžení, nebo rozsudkem soudu, kterým by bylo určeno, že došlo k vydržení služebnosti (oprávněný z držby by tak musel podat určovací žalobu podle § 80 o. s. ř.).

Účelová komunikace

Další možností, a dle našeho názoru možností nejvýhodnější pro vlastníka pozemku, k němuž nevede příjezdová cesta a užívá cizí pozemek k přístupu na svůj pozemek, je určení cesty jako účelové komunikace podle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích.

Soukromé osoby mohou vlastnit tzv. účelové komunikace, které tvoří nejnižší kategorii pozemních komunikací (dalšími kategoriemi jsou místní komunikace, silnice a dálnice). Typickými účelovými komunikacemi bývají polní cesty, uličky mezi domy, vyšlapané pěšiny.

Účelová komunikace nemusí být nutně stavbou podle stavebního zákona, tedy výsledkem stavební činnosti (srov. judikát Nejvyššího soudu 22 Cdo 1868/2000 (jud. č. 14), NSS 5 As 20/2003 (jud. č. 35). Může jít o pouhé koleje vyjeté v trávě nebo zpevněné místy kamením či sutí. O tom, zda se na určitém pozemku nachází účelová komunikace, nerozhoduje ani to, jak je pozemek zapsán v katastru nemovitostí (srov. NSS 6 Ans 2/2007 (jud. č. 34). Katastr nemá v tomto ohledu konstitutivní význam. O tom, že se určitá cesta stává účelovou komunikací, nemusí být dokonce vydáno ani správní rozhodnutí (srov. NS 22 Cdo 1868/2000 (jud. č. 14)). Účelovou komunikací se určitá cesta stává „samovolně“ ze zákona, a to v okamžiku, kdy splní všechny čtyři znaky, které zákon a judikatura pro vznik účelové komunikace stanovují.

Musí tedy jít o

(1) stálou a v terénu patrnou dopravní cestu, která

(2) naplňuje účel stanovený v zákoně, přičemž

(3) její vlastník dal souhlas k obecnému užívání své cesty veřejností a zároveň

(4) tato cesta naplňuje nutnou komunikační potřebu.

Jakmile jsou tyto čtyři podmínky kumulativně splněny, vzniká veřejně přístupná účelová komunikace. Otázkou je, zda dal vlastník cesty souhlas s tím, aby byla komunikace v jeho vlastnictví účelovou komunikací. Souhlas vlastníka s obecným užíváním jeho pozemku může mít různé formy. Soudy z praktických důvodů dovozují, že souhlas s obecným užíváním může dát vlastník cesty i mlčky neboli konkludentně (srov. NS 22 Cdo 1868/2000 (jud. č. 14), NS 22 Cdo 2167/2005 (jud. č. 10), NSS 6 Ans 2/2007 (jud. č. 34). K udělení konkludentního souhlasu postačuje pouhá nečinnost. Jestliže vlastník po dostatečně dlouhou dobu toleruje užívání svého pozemku veřejností k dopravním účelům a nic zjevného proti tomu nečiní, pak se má za to, že se vznikem veřejné cesty na svém pozemku souhlasí.

Spor o to, zda se jedná o takovouto pozemní komunikaci či nikoli, může rozhodnout dle zákona o pozemních komunikacích příslušný silniční správní úřad, kterým je v tomto případě Obecní úřad obce Křižánky.

 Největší výhodou tohoto řešení je, že právo užívání účelové cesty je bezplatné, neboť se jedná o výkon tzv. obecného využívání pozemní komunikace.

 Bude dále třeba zodpovědět, zda s ohledem na konkrétní okolnosti splňuje předmětná cesta též ostatní výše uvedené znaky, byť máme za to, že tomu tak zřejmě bude.

 Nezbytná cesta

Třetí možností pro případ, že nedošlo k vydržení, ani nejde o účelovou komunikaci, je zřízení tzv. nezbytné cesty dle §1029 a násl. občanského zákoníku, který uvádí: Vlastník nemovitě věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nedojde-li mezi vlastníky k dohodě, bude na návrh vlastníka pozemku domáhajícího se přístupu přes cizí pozemek rozhodovat soud.

Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Z toho vyplývá, že vlastník, který bude na pozemek přistupovat přes cizí pozemek, bude muset něčeho druhému vlastníkovi hradit.

Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.

Požadování nezbytné cesty doporučujeme až jako poslední možnost, mimo jiné kvůli tomu, že se se nejedná o možnost bezplatnou.