Obce jako vlastníci bytů jsou dnes, díky NOZ, postaveny do velmi svízelné situace co se týče zvyšování nájemného z bytu, kde mají staré nájemní smlouvy na neurčito a nemají ujednáno každoroční zvýšení. . Naší snahou je upravit nájmy tak, aby byly přinejmenším srovnatelné. Obec musí investovat do záchovné údržby, musí modernizovat, zateplovat a pod., což jsou zase činnosti vedoucí nejen ke zlepšení stavu budovy, ale také ke snížení nákladů nájemníka na topení, a přitom toto nelze nájemníkovi připsat, protože se neprováděly úpravy přímo v jeho bytě. Naším cílem je srovnat nájemné v bytech bez omezení, kde je bohužel nejnižší, alespoň s byty “sociálními”. Tj.z cca 15 Kč na 25 Kč za metr čtverečný. I toto činí více, jak oněch povolených 20 procent za 3 roky a dohodou s nájemcem toho určitě nedosáhneme. Poprosím vás tedy o radu nebo kontakt na právníka SMS, který se tímto zabývá a může obci za rozumných finančních podmínek poradit: 1. Lze u soudu dosáhnout jednostranného zvýšení nájmu z bytu, po předchozím písemném nesouhlasu nájemce s jemu doručeným písemným návrhem na zvýšení nájemného, a to na základě znaleckého posudku o určení obvyklého nájemného v místě (uvítal bych odkaz na konkrétní případ či judikát) a 2.. kdo takové znalecké posudky dělá?

Obec je vlastníkem bytů, které pronajímá na základě nájemních smluv uzavřených za účinnosti starého občanského zákoníku. Nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu neurčitou. Každoroční zvýšení nájemného v těchto smlouvách ujednáno nebylo. Nájemné bylo svého času tzv. „regulované“. Relevantní důvody pro výpověď smlouvy nejsou. Mimo těchto bytů obec vlastní tzv. „sociální byty“ pro příjmově slabší skupinu obyvatelstva, kde je možno nájemné zvyšovat o inflační koeficient či byty pro osoby starší 70 let bez inflační doložky. Byty v soukromém vlastnictví se v obci pronajímají za podstatně vyšší ceny než byty obecní. Obec má zájem na tom, upravit nájemné tak, aby bylo přinejmenším srovnatelné. Cílem je srovnat nájemné v bytech bez omezení, aby byly aspoň srovnatelné s byty „sociálními“. „Sociální“ byty byly postaveny z dotace poskytnuté MMR, a tedy předpokládáme, že omezení zvyšování nájmů vyplývá z dotačních podmínek MMR.

Vyjadřujete obavu, že dohodou s nájemníky zvýšení nájemného v obecních bytech nedosáhnete. Zároveň poukazujete na limit 20% z celkového nárůstu nájemného za poslední tři roky. Dále pokládáte tyto dotazy:

1)     Lze u soudu dosáhnout zvýšení jednostranného nájmu z bytu po předchozím písemném nesouhlasu nájemce s jemu doručeným písemným návrhem na zvýšení nájemného, a to na základě znaleckého posudku o určení obvyklého nájemného v místě?

2)     V návaznosti na dotaz č. 1, kdo takové znalecké posudky dělá?

Pro další posouzení je třeba vycházet ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „občanský zákoník“). Institut nájmu je pak upraven v §2201 a násl. resp. §2235 a násl., kde je upraven nájem bytu a nájem domu.

K dotazu č. 1:

• 2201 občanského zákoníku stanoví:

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Jednostranné zvyšování nájemného je upraveno v §2249 občanského zákoníku:

(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

(2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Zásadní skutečností je, že nájem byl uzavřen za účinnosti starého občanského zákoníku, je proto nutné se podívat do přechodných a závěrečných ustanovení (nového) občanského zákoníku, kde je v §3074 odst. 2 stanoveno: Ustanovení §2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě zvýšení nájemného; ustanovení §2249 odst. 3 se použije obdobně.

Na základě výše uvedeného se tedy limit 20% neaplikuje, pokud nájemné není sjednáno dohodou, ale je stanoveno právním předpisem. To znamená typicky v případech starších nájemních vztahů, které např. vznikly na základě tzv. dekretů vydávaných Okresními národními výbory. Jedná se o ty nájemní vztahy, na které bylo možné aplikovat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Pro úplnost doplňujeme, že může jít i o nájemní vztahy, k nimž je sice uzavřena nájemní smlouva, ale tato smlouva neobsahuje ujednání o výši nájmu, resp. nájemné je určeno právním předpisem (např. zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného).

Právní úprava §3074 občanského zákoníku, která vylučuje aplikaci 20% limitu na výše uvedené případy se snaží reagovat na situaci, že stávající nájemné, tedy nájemné před 1. 1. 2014, je z pohledu pronajímatele nízké a úprava v §3074 občanského zákoníku umožní to tak narovnat situace, ke kterým dlouhodobým podfinancováním docházelo.

Odpovědí na Váš dotaz č. 1 tedy je, že obec má právo v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného, přičemž není vázána 20% limitem, pokud nebylo nájemné sjednáno, ale bylo stanoveno právním předpisem (tzv. regulované nájemné). V případě, kdy nájemce nesdělí v písemné formě do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, případně pokud sdělí, že nesouhlasí, má právo pronajímatel navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud pak rozhodně o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

K tomu, abychom mohli analyzovat, zda u konkrétních nájemních vztahů bude aplikován 20% limit či nikoliv, by bylo potřeba mít k dispozici příslušné nájemní smlouvy.

Ve vztahu k bytům postavením z dotace MMR uvádíme, že v zásadě platí totéž, co je uvedeno výše, tedy pokud bylo nájemné sjednáno dohodou (typicky přímo v nájemní smlouvě, což vzhledem k době výstavby předpokládáme), bude se na zvyšování vztahovat 20% limit a může být při zvyšování postupováno podle §2249 občanského zákoníku. V závislosti na znění dotačních podmínek nejprve ale doporučujeme zkontrolovat, zda není zvyšování v rozporu s dotačními podmínkami MMR, v takovém případě by totiž mohla obci vzniknout škoda v případě, že by MMR požadovalo vrácení dotace.

K dotazu č. 2:

Máme za to, že znalecký posudek pro výše popsaný postup nemusí být zcela bezpodmínečně nutný, byť jej lze doporučit. V některých případech ale může postačit například vyjádření realitní kanceláře, která v dané oblasti nabízí nemovitosti k pronájmu. Postup je však velmi individuální a záleží na konkrétním soudu či dokonce soudci, zda bude znalecký posudek za účelem ocenění nájemného požadovat či nikoli. Určitou orientační hodnotou nájemného může být též cenová mapa nájemného MMR, ze které mohou některé soudy vycházet. Před případným soudním řízením ale z opatrnosti doporučujeme znalecký posudek přece jen opatřit, protože takový posudek má značnou důkazní váhu. Znalecký posudek vypracuje znalec z oboru ekonomika, nejlépe pak z odvětví ceny a odhady, popř. ekonomická odvětví různá, specializace stanovení výše nájemného a úhrady za služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor. Seznam znalců se nachází na stránkách Ministerstva spravedlnosti www.justice.cz. Pouze upozorňujeme, že ne každý znalec má u svého oboru uvedenou i odvětví a specializaci a někteří znalci mají uveden např. jen obor „ekonomika“, a tedy není bezpodmínečně nutné, aby znalec disponoval zmíněnou specializací. Doporučuji kontaktovat znalce v oboru ekonomika v příslušném kraji a dotázat se, zda jsou schopni příslušný znalecký posudek vypracovat. Znalec sám by měl vyhodnotit, zda předmětný posudek je schopen vypracovat či nikoliv. Dle našich zkušeností se cena takových znaleckých posudků pohybuje v řádech jednotek tisíc.