7.5.1. Územní řízení a další relevantní postupy
Jedním ze základních procesních postupů pro umisťování staveb, ochraně území a řízení jeho využívání, je územní řízení. Řízení může probíhat dvěma způsoby: 1) jako klasické územní řízení, 2) jako zjednodušené územní řízení. Výsledkem územního řízení je územní rozhodnutí. Územní rozhodnutí dle § 78 SZ lze nahradit územním souhlasem za podmínek uvedených v § 96 SZ nebo veřejnoprávní smlouvou za podmínek uvedených v § 78a SZ.
Je vhodné v každém případě, aby investor (starosta, či jiný pověřený zaměstnanec), ještě před započetím přípravných prací investice (projekční práce na projektové dokumentaci), konzultoval s příslušným stavebním úřadem, které dokumenty a náležitosti bude nutné nechat vypracovat a v jakém režimu bude stavba povolena. Z této skutečnosti se pak ukáže, zda bude nutné nechat vypracovat tzv. třístupňovou projektovou dokumentaci nebo bude dostačující projektová dokumentace dvoustupňová. Třístupňová obsahuje projektovou dokumentaci pro územní rozhodnutí, pro stavební povolení a realizační projektovou dokumentaci, ta dvoustupňová představuje projektovou dokumentaci pro stavební povolení a realizační projektovou dokumentaci. Jde o to, aby bylo investorovi jasné, v jakých režimech bude výstavba probíhat a zda vůbec bude územní řízení započato.
V případě, že bude stavba probíhat třemi stupni, je pak postup takový, že po vypracování projektové dokumentace pro územní rozhodnutí, obec podá žádost o vydání územního rozhodnutí na příslušném stavebním úřadě a čeká do jeho vydání a nabytí právní moci. Teprve poté se dostává do fáze stavebního řízení. Územní rozhodnutí se vydává na dobu dvou let. Do ukončení stanovené lhůty by měl stavebník buď požádat o stavební povolení, pokud stavba toto povolení vyžaduje, nebo zahájit stavbu. Územní rozhodnutí lze prodloužit před uplynutím stanovené dvouleté lhůty v době jeho platnosti.
Zjednodušené územní řízení lze užít v případech dle § 95 SZ pokud:
- je záměr v zastavěném území nebo zastavitelné ploše
- záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí
- je žádost doložena závaznými stanovisky, případně rozhodnutím dotčených orgánů
- žádost je doložena souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky; souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu.
Zjednodušené územní řízení spočívá v tom, že seznam dokumentů potřebných k zahájení řízení je stejný jako v případě klasického územního řízení. Rozdíl oproti klasickému územnímu rozhodnutí tkví v tom, že souhlas všech vlastníků dotčených pozemků a těch, kteří na nich mají věcná břemena (většinou inženýrské sítě), se umísťuje přímo na projektovou dokumentaci. Bohužel je v mnoha případech tento postup dost problematický, kdy je obtížné obdržet podpisy všech účastníků a v takovém případě stavební úřad zastaví řízení a musí se potom postupovat podle klasického územního řízení pro vydání územního rozhodnutí. V tomto případě pak dochází ke zbytečné časové prodlevě. Stavební úřad sám rozhodne, zda dokumentace splňuje požadavky na zjednodušené územní řízení či nikoliv. V případě že nikoliv, vydává usnesení o provedení územního řízení.
Územní souhlas se vydává na stavby uvedené v § 96 a v § 103 SZ. Jedná se většinou o drobné stavby charakteru přípojek inženýrských sítí, pergoly, zahradní domky apod. Je nutné předložit stavebnímu úřadu žádost o územní souhlas (příloha č. 7 k prováděcí vyhlášce č. 503/2006 Sb.), jednoduchou projektovou dokumentaci sestávající ze situace a popisu stavby. Na situaci musí být opět souhlas všech dotčených vlastníků sousedících pozemků. Rozsah projektové dokumentace je opět vhodné konzultovat s příslušným stavebním úřadem. Požadavky stavebních úřadu přes legislativu se liší. Pokud stavební úřad vydá územní souhlas, stavba nepodléhá kolaudaci. Platnost územního souhlasu je 2 roky bez možnosti prodloužení.
Územní rozhodnutí lze také nahradit veřejnoprávní smlouvou (dle § 78 a § 78a SZ; § 16 vyhl. č. 503/2006 Sb.; §§161 až 168 správního řádu) mezi následujícím stranami: stavebník a příslušný stavební úřad a do třetích osob patří:
- obec, v jejímž správním území se stavba umisťuje,
- všichni vlastníci dotčených pozemků,
- všichni vlastníci dotčených inženýrských sítí.
Toto řešení je vhodné u staveb menšího rozsahu, kde je pouze malý počet vlastníků dotčených pozemků a inženýrských sítí. Pokud se nepodaří obdržet všechny podpisy veřejnoprávní smlouvy, musí se přistoupit k postupu pro vydání územního rozhodnutí. Opět může dojít ke značné časové prodlevě, i přestože smlouva nabývá účinnosti hned s podpisem poslední třetí osoby. Obsahové náležitosti veřejnoprávní smlouvy stanoví § 78a odst. 2 SZ a § 16 vyhlášky č. 503/2006 Sb. Rovněž je možné uzavření společné veřejnoprávní smlouvy, která nahradí současně územní rozhodnutí a stavební povolení (§ 78 odst. 5 SZ). Vlastní proces uzavírání veřejnoprávní smlouvy nemá povahu správního řízení.
Praktický postup při uzavírání veřejnoprávních smluv – Kraj Vysočina
- Předložený návrh veřejnoprávních smluv (dále jen VPS) posoudí stavební úřad ve smyslu ust. § 90 SZ – lhůta do 30 dnů ode dne předložení.
- Stav. úřad vyvěsí informaci o podaném návrhu VPS na úřední desce – po dobu 8 dnů.
- Stav. úřad návrh VPS přijme nebo odmítne, při odmítnutí musí sdělit důvody žadateli.
- VPS nabývá platnosti dnem podpisu smluvních stran.
- Žadatel zajistí podpisy (souhlasy) všech dotčených osob (potenciálních účastníků řízení), podpisem posledního nabývá VPS účinnosti. Tyto podpisy společně s VPS a grafickou přílohou předloží žadatel stavebnímu úřadu k vyznačení účinnosti VPS.
- Po vyznačení účinnosti vyvěsí stav. úřad na úřední desce oznámení o uzavření VPS – po dobu 15 dnů (vyvěšení má pouze informativní charakter).
- Stavební úřad doručí VPS s vyznačením účinnosti místně příslušnému obecnímu úřadu, pokud není stavebním úřadem (v případě stavby dle § 15 nebo §16 SZ také příslušnému stavebnímu úřadu).