Za jakých podmínek se stane pozemek a na něm stojící stavba jedinou nemovitou věcí?

Prudíková Dana 29.11.2015 00:00:00

Mgr. et Mgr. Dana Prudíková, Ph.D.

V padesátých letech minulého století došlo k opuštění tradiční zásady, že vše, co je pevně spojeno se zemí, tvoří součást pozemku. Přitom existence samostatných staveb věcně i právně nezávislých na pozemku, na kterém stojí, přináší nutně řadu problémů, neboť konflikt vlastníků stavby a pozemku není řešitelný jednoduchým přemístěním stavby někam jinam. Z tohoto důvodu občanský zákoník přinesl od počátku roku 2014 změnu a nové stavby by měly být v budoucnu stavěny zpravidla na vlastním pozemku.

Podle zákona se k 1. lednu 2014 automaticky sloučily pozemky a stavby tam, kde měly stejného vlastníka. Ke sloučení stavby a pozemku došlo nejen u staveb evidovaných v katastru nemovitostí nebo staveb kolaudovaných stavebním úřadem, ale dále také u všech staveb, které měly stejného vlastníka jako vlastníka pozemku pod nimi. Ke slučování dochází průběžně i nyní – záleží na konkrétní situaci, kdy se stane pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, a přestane tak být samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena.

Protože však počet staveb evidovaných v katastru nemovitostí jako stojících na cizím pozemku je cca 380 tisíc, musel občanský zákoník vyřešit i situaci, co s těmito stavbami. V takovém případě přirozeně nedošlo podle zákona k automatickému sloučení stavby s pozemkem. To platí i tehdy, pokud by byl na stavbě a na pozemku i jen různý okruh nebo různé podíly spoluvlastníků nebo různý charakter jmění. Ke sloučení pozemku a stavby nedojde ani tehdy, pokud má být stavba na cizím pozemku teprve zřízena na základě věcného práva vzniklého stavebníku nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku.

Ke sloučení pozemku a stavby nedošlo ani tehdy, pokud stavbu nebo pozemek zatěžuje věcné právo, které trvá a jehož povaha to vylučuje (například existence zástavního či předkupního práva, pokud by vázlo pouze na stavbě či pouze na pozemku).

Ke sloučení stavby a pozemku nicméně dojde při prodeji pozemku se stavbou neevidovanou v katastru nemovitostí ve vlastnictví jiného vlastníka. Pokud nabyvatel získal pozemek v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. Kdo vlastnil stavbu, má vůči zciziteli právo na náhradu ve výši obvyklé ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva; byla-li stavba zatížena zástavním právem, přechází zástavní právo na pohledávku na tuto náhradu.

V situacích, kde nedošlo ke sloučení stavby a pozemku, vzniklo oběma vlastníkům zákonné předkupní právo. Toto předkupní právo se zapisuje do katastru nemovitostí a je kogentní povahy, tzn. k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím toto předkupní právo se nepřihlíží, byla by tedy nicotná. V praxi toto předkupní právo znamená, že pokud by vlastník pozemku či stavby chtěl svůj majetek prodat, musí se primárně dotázat vlastníka stavby, která na pozemku stojí či naopak pozemku, na kterém stavba stojí, zda předmětnou nemovitost nechce za cenu obvyklou odkoupit a scelit tak vlastnictví stavby a pozemku. V případě, že druhý z vlastníků nemá o koupi nabízené nemovité věci zájem, může s ním původní vlastník naložit dle svého svobodného uvážení. Nový nabyvatel však musí mít na paměti, pokud by sám chtěl prodávat, že předkupní právo, tedy povinnost nabídnout prodávanou věc přednostně druhému z vlastníků, trvá.