Jaká má práva majitel či nájemce bytu?

Prudíková Dana 29.11.2015 00:00:00

Mgr. et Mgr. Dana Prudíková, Ph.D.

Nájemní bydlení je charakteristické vyšší ochranou nájemce jako slabší smluvní strany. V praxi se tato ochrana projevuje zejména tak, že strany mají daleko větší volnost ujednat si konkrétní podmínky nájmu (například bydlení může být sjednáno i v nezkolaudovaném prostoru), nicméně pronajímatel se nemůže s nájemcem domluvit na něčem, co by zkracovalo nájemcova práva stanovená zákonem (například právo nájemce chovat v bytě zvíře, pokud jeho chov nezpůsobí majiteli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže; nutno ovšem dodat, že pokud chov zvířete zvyšuje náklady na údržbu společných částí domu, musí nájemce tyto náklady uhradit). Pokud by přece jenom takové ujednání ve smlouvě bylo, nepřihlíželo by se k němu.

Smluvní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem vzniká uzavřením smlouvy o nájmu, která by měla obsahovat zejména předmět nájmu. Pokud by smlouva neobsahovala například přesnou výši nájemného, nájemce bude muset zaplatit částku, která je v daném místě za obdobný byt obvyklá. Smlouva má být stejně jako dříve písemná, nicméně pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy jenom pro nedostatek formy. Pokud by uzavřená smlouva měla vážné chyby, tak po uplynutí tří let, během nichž nájemce byt v dobré víře užívá, se bude považovat za řádně uzavřenou. Pokud pronajímatel ve lhůtě 3 měsíců poté, kdy skončí původní smlouva, nevyzve nájemce, aby se odstěhoval, platí, že je nájem znovu ujednaný na stejně dlouhou dobu jako ve smlouvě, maximálně však na dva roky.

Mezi nájemcova práva patří také přijímání dalších členů domácnosti. Nájemce musí nicméně oznámit pronajímateli, že se počet osob zvýšil, protože to má vliv na náklady spojené s užíváním bytu. Počet osob musí nicméně být přiměřený velikosti, pohodlí a hygienickým podmínkám bytu. Nájemce může v bytě také pracovat či podnikat, pokud tím nepůsobí zvýšené zatížení pro byt. Pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu třetí osobě nově i bez souhlasu pronajímatele. Pokud však nájemce byt trvale neobývá, může dát byt do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele.

Pronajímatel zase může dávat nájemci rozumné pokyny pro zachování pořádku v domě, které se většinou uvádí v domovním řádu. Může mezi ně patřit například zákaz kouření ve společných prostorech, povinnost označit si byt a schránku nebo zamykat vchodové dveře v nočních hodinách. Nájemce musí rovněž oznámit pronajímateli nepřítomnost v bytě, která by byla delší jak 2 měsíce. Pronajímatel rovněž může zvyšovat nájemné, i když se na tom s nájemcem výslovně nedohodl, a to až do tržní výše, nejvíce však o 20 procent za poslední tři roky.

Vypovědět nájemní smlouvu může pronajímatel v obecné tříměsíční výpovědní době pouze ze zákonem stanovených důvodů, novým výpovědním důvodem je odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Když nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, umožňuje nový občanský zákoník pronajímateli vypovědět smlouvu dokonce bez výpovědní doby. Podle zákona patří mezi závažné prohřešky například nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců či závažné nebo nenapravitelné poškozování bytu nebo domu. Pronajímatel ale nejdřív musí vyzvat nájemce, aby v přiměřené době zjednal nápravu. Až když neuposlechne, může přistoupit k výpovědi, v níž konkrétně uvede, jakých zvlášť závažných porušení povinností se nájemce dopustil. Pronajímatel už nově nemá povinnost žádat soud o předchozí přivolení k výpovědi - podmínkou platnosti výpovědi ovšem je poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pronajímatel také již nebude muset zajišťovat bytové náhrady, tedy hledat nájemci náhradní byt či ubytování v případě skončení nájmu výpovědí.