Stavět byste měli zpravidla na svém pozemku

Prudíková Dana 29.11.2015 00:00:00

Mgr. et Mgr. Dana Prudíková, Ph.D.

Vzhledem k tomu, že stavba je podle nového občanského zákoníku součástí pozemku, je přirozené, že nově byste měli stavět zpravidla na svém pozemku. Zpravidla znamená, že zákoník zná výjimky, kdy lze stavět na cizím pozemku. Těmi jsou například dočasné stavby, inženýrské sítě či tzv. právo stavby. Pokud se nicméně nebude jednat o žádnou z těchto situací, platí, že budete-li stavět na cizím, zhodnocujete tento cizí pozemek; vlastnictví ke zřizované stavbě nenabudete. Stavba zřízená na cizím pozemku totiž připadá vlastníkovi pozemku.

Vlastník pozemku má v případě, že jiná osoba staví na jeho pozemku v dobré víře, povinnost nahradit takové osobě účelně vynaložené náklady. V krajním případě může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, aby ten, kdo stavbu zřídil, ji odstranil a uvedl pozemek do předešlého stavu. I při tomto rozhodování soud přihlédne k tomu, zda byla stavba zřízena v dobré víře či nikoliv.

Pokud však vlastník pozemku věděl, že stavba vzniká na cizím, a bez zbytečného odkladu ji staviteli nezakázal, vzniká staviteli, který byl v dobré víře, právo domáhat se po vlastníku pozemku, aby mu byl pozemek za obvyklou cenu převeden. Rovněž vlastník pozemku má právo po stavebníkovi požadovat, aby pozemek za obvyklou cenu koupil.

Z důvodu, že stavba by měla vznikat už pouze na vlastním pozemku, je třeba řešit situace, co se stane v případě, že stavebník přestaví na sousední pozemek. Ať už v dobré víře či úmyslně.

Nový občanský zákoník z tohoto důvodu přichází s novým institutem tzv. přestavku, což je část stavby, která například v důsledku špatně zaměřených hranic pozemků malou částí přesáhne na malou část cizího pozemku. Pokud je stavitel v dobré víře a nejedná se o úmyslný přestavek, stane se tato zastavěná část cizího pozemku vlastnictvím stavebníka, který ovšem za ni musí původnímu vlastníku zaplatit tržní cenu pozemku. Pokud stavitel není v dobré víře a přestaví na cizí pozemek schválně, půjde o neoprávněnou stavbu, kterou musí stavebník odstranit, nedohodnou-li se spolu sousedé jinak.

Další možností, jak postavit a po určitou dobu také vlastnit stavbu na cizím pozemku je tzv. právo stavby. Právo stavby na pozemku vznikne nejčastěji na základě smlouvy mezi majitelem pozemku a stavebníkem a zapisuje se v katastru nemovitostí. Vzniknout však může například i rozhodnutím soudu nebo vydržením.

Po dobu trvání práva stavby je stavebník vlastníkem stavby, kterou postaví, provozuje a vydělává na ní. Jedná se o řešení vhodné například v situaci, kdy se obec nechce definitivně zbavovat lukrativních pozemků, nicméně aktuálně nemá finanční prostředky na investování do nich. Přenechá je tedy na určitou dobu staviteli, který je výměnou za vynaloženou investici může po určitou dobu využívat. Jedná se pouze o institut dočasný, právo stavby lze zřídit jen na dobu určitou, a to maximálně na 99 let. Zvolená doba by měla odpovídat návratnosti investice do stavby. Stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu, smlouva může stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby.

Po skončení práva stavby se stavba stane součástí pozemku a připadne tak do vlastnictví majitele pozemku, nedohodnou-li se strany jinak, třeba na prodeji pozemku nebo na zřízení nového práva stavby. Stavebníku náleží při zániku práva stavby polovina aktuální tržní ceny stavby, pokud si strany nesjednají jinou úplatu. Možné je sjednat i to, že právo stavby potrvá celých 99 let a pak stavba připadne majiteli pozemku bezplatně.