Neznalost údaje zapsaného v katastru nemovitostí nikoho neomlouvá

Prudíková Dana 29.11.2015 00:00:00

Mgr. et Mgr. Dana Prudíková, Ph.D.

Vzhledem k povaze vlastnického práva, které patří mezi absolutní majetková práva, se změnilo i pojetí zápisu tohoto práva do veřejného seznamu. Veřejným seznamem se rozumí seznam věcí, který je každému přístupný bez formálních překážek, tj. zejm. bez potřeby prokazování právního zájmu na nahlédnutí. Takovýmto veřejným seznamem je především katastr nemovitostí.

Občanský zákoník předpokládá u všech veřejných seznamů zásadu formální a materiální publicity. Formální publicita znamená obecné zpřístupnění údajů v těchto seznamech zapsaných. Materiální publicita předpokládá, že právo k věci zapsané ve veřejném seznamu odpovídá skutečnosti a bude se považovat za pravdu, neprokáže-li se opak. Neznalost údaje zapsaného ve veřejném seznamu nikoho neomlouvá a právo tam zapsané má přednost před právem nezapsaným. Jinými slovy se vychází z principu „co je psáno, to je dáno“. Zákoník se tak snaží chránit dobrou víru osob, které jednají podle údajů zapsaných ve veřejném seznamu. Pro pořadí práva rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva.

Zásadní pro tuto právní úpravu bylo vyvážit ochranu osoby, která tvrdí, že je skutečným vlastníkem a že zápis v katastru je nesprávný, a ochranu poctivého nabyvatele, který kupuje v dobré víře od toho, kdo je zapsán (neoprávněně) v katastru nemovitostí. Zjednodušeně se dá říci, že chráněn je více ten, kdo má méně šancí situaci ovlivnit. Podmínkou úspěšnosti ochrany vlastnického práva osoby, která tvrdí, že je vlastníkem, ačkoliv zápis v katastru nemovitostí tomu neodpovídá, je nicméně rychlost a vlastní iniciativa dotčené osoby.

Pokud by někdo dosáhl protiprávního zápisu cizí nemovitosti na sebe, pak se skutečný vlastník může bránit tzv. poznámkou spornosti do veřejného seznamu. Tu zapíše na návrh ten, kdo veřejný seznam vede, tzn. katastrální úřad.

Podobně tomu bude i v případech, kdy stav v katastru neodpovídá skutečnosti z legálních důvodů, například proto, že kupující platně odstoupil od smlouvy a změna zápisu v katastru na původního vlastníka ještě neproběhla.

Poznámka spornosti informuje o zpochybnění zapsaného práva a má varovat další nabyvatele, že s věcí není po právní stránce „vše v pořádku“. Pokud skutečný vlastník navrhne zápis poznámky spornosti do jednoho měsíce od doby, kdy se o přepisu své nemovitostí na někoho jiného dozví, nemohou být další kupující v dobré víře. Do dalších dvou měsíců pak musí podat žalobu na určení vlastnického práva k soudu. Pokud by osoba nebyla řádně vyrozuměna o změně zápisu v katastru, má právo uplatnit poznámku spornosti až do tří let ode dne, kdy k zápisu došlo.

Chránit osoby, aby nedocházelo ke zneužívání zápisů ve veřejném seznamu, se paralelně snaží i nový katastrální zákon. Stanoví totiž povinnost informovat přímo vlastníka nemovitosti pokaždé, když se její zápis v katastru mění, ne jen jeho zástupce s plnou mocí. Nepůjde tedy zneužít padělanou plnou moc tak, že o změně právních poměrů vyrozumí katastrální úřad pouze podvodného zástupce oprávněné osoby, ale vlastník zůstane bez informace. Navíc vlastník může dopředu požádat katastrální úřad, aby byl informován nejen doporučeným dopisem, ale i emailem, SMS nebo prostřednictvím datové schránky.