O záležitostech společenství vlastníků jednotek lze nově rozhodovat i mimo zasedání

Prudíková Dana 29.11.2015 00:00:00

Mgr. et Mgr. Dana Prudíková, PhD.

Občanský zákoník se nově rovněž věnuje bytovému spoluvlastnictví. Speciální zákon, kterým byla dříve řešena problematika vlastnictví bytů, byl zrušen a na jeho místo nastoupila nová právní úprava, která nicméně zachovává společenství vlastníků jednotek a bytová družstva (ta obsahuje zákon o obchodních korporacích).

O bytovém spoluvlastnictví lze hovořit v případě bytových domů, které mají rozděleny byty na jednotky s jednotlivými vlastníky, kteří jsou zároveň spoluvlastníky pozemku a společných částí domu. Bytová jednotka je definována jako jediná nemovitá věc, která zahrnuje vedle bytu také podíl na společných částech nemovité věci, přičemž obojí je spojené a neoddělitelné.

Aby mohl být soubor místností určený k bydlení nazýván bytem podle dřívější právní úpravy, bylo vyžadováno rozhodnutí stavebního úřadu. Tato povinnost dnes neexistuje. Rozdíl je také v tom, že součástí bytové jednotky je též podíl na pozemku, nejen na společných částech domu, jako tomu bylo dle předchozí právní úpravy. Důvodem je pochopitelně sjednocení stavby a pozemku, neboť v ideálním případě právně existuje již jen pozemek a celá stavba je jeho součástí.

Společnými částmi jsou ty části, které mají dle své povahy sloužit všem vlastníkům jednotek (například pozemek, na němž byl dům zřízen, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, či zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu).

Podíly jsou určeny obvykle poměrem podlahové plochy jednotlivých bytů, ale ne nutně. Nově je možné vypočítat podíly i podle jiných kritérií, například podle umístění, atraktivity nebo ceny bytů, nebo stanovit, že podíly všech vlastníků bytů jsou stejné.

Za účelem zajišťování správy domu a pozemku pod ním se zřizuje právnická osoba - společenství vlastníků (jednotek). Společenství vlastníků se musí založit v bytovém domě, který má více než pět bytů, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků. Pokud by to nicméně bylo přání všech vlastníků, lze společenství vlastníků založit i při menším počtu bytů. Důležitost založení společenství vlastníků deklaruje i skutečnost, že dokud nebude založeno, katastr nemovitostí nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, tj. vlastnictví kupce kupující šestý byt by nebylo zapsáno do doby, než společenství vlastníků vznikne.

Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov, nicméně vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku (tj. rejstříku společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob).

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění. Do působnosti shromáždění společenství vlastníků patří například schvalování výše záloh na úhradu služeb, rozhodování o změně účelu užívání domu, o změně podílu na společných částech domu či o opravě nebo úpravě společné části.

Statutárním orgánem je zpravidla výbor, pokud stanovy neurčí, že je jím předseda společenství vlastníků. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, nicméně k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných, pokud stanovy nestanoví vyšší počet.

Nově lze rozhodovat v záležitostech společenství i mimo zasedání, tj. např. doručením podepsaného rozhodnutí vlastníka bytu. Rozhodnutí mimo zasedání lze přijmout většinou hlasů všech vlastníků jednotek podle velikosti jejich podílů, nevyžadují-li stanovy více. Pokud by se však takovým hlasováním měly měnit velikosti podílů na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje zákon souhlas všech vlastníků jednotek.